Die Gründe der Steuerwertreform
Seit 2009 wurden die Steuerwerte im Kanton Zürich nicht mehr umfassend aktualisiert. In der Zwischenzeit sind die Immobilienpreise, insbesondere die Landwerte, stark gestiegen. Gerichtsentscheide haben in der Vergangenheit regelmässig moniert, dass in gewissen Fällen die Bemessungsgrundlage nicht bundesrechtskonform sei.
Ein externes Gutachten, welches durch die Kantonale Steuerverwaltung Zürich in Auftrag gegeben worden ist, bestätigt zudem: Die Verkehrswerte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind im Schnitt um über 50% gestiegen. In der Konsequenz will man – unabhängig von der laufenden politischen Diskussion zur Abschaffung des Eigenmietwerts – nun handeln und passt die Weisung über die Bewertung von Liegenschaften und Festsetzung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2026 an.
Ein Überblick der wichtigsten Neuerungen ab 2026
Erhöhung der Vermögenssteuerwerte
Der Vermögenssteuerwert von Liegenschaften steigt im Durchschnitt um rund 48% – sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Stockwerkeigentum. Dieser markante Anstieg basiert auf zwei Faktoren:
- Die Landwerte wurden aktualisiert und die Lageklassen wurde neu beurteilt. Diese Werte haben sich in den letzten Jahren in vielen Regionen stark erhöht resp. verändert.
- Der Gebäudewert wird weiterhin auf Basis des sogenannten Zeitbauwerts (abgeleitet vom Wiederherstellungswert laut Gebäudeversicherung) berechnet. Neu kann hier eine Altersentwertung von bis zu 40 % geltend gemacht werden (bisher maximal 30 %). Die Erweiterung der Altersentwertung kommt vor allem Eigentümerinnen und Eigentümern älterer Liegenschaften zugute.
Anpassung der Eigenmietwerte
Bislang wurde der Eigenmietwert im Kanton Zürich mit einem einheitlichen Prozentsatz vom Vermögenssteuerwert abgeleitet. Diese einfache Formel wird ab 2026 durch gemeindespezifische Ableitungssätze ersetzt.
- Für Einfamilienhäuser: neu zwischen 1,7% und 3,5% (bisher fix 3,5%)
- Für Stockwerkeigentum: neu zwischen 2,1% und 4,2% (bisher fix 4,25%)
Damit wird stärker auf die lokalen Marktverhältnisse Rücksicht genommen. Im Durchschnitt steigen die Eigenmietwerte um rund 10 – 11%. Je nach Lage, Alter und Typ der Liegenschaft sind auch geringere Anpassungen oder gar Rückgänge möglich. Zudem besteht die Möglichkeit den Vermögenssteuerwert sowie Eigenmietwert aufgrund einer individuellen Schätzung aufgrund eines Vergleichsobjektes festzulegen.
Regionalisierung statt Einheitsansatz
Neu erfolgt die Bewertung nicht mehr mit kantonsweit einheitlichen Werten, sondern differenziert nach Gemeinde und Lageklasse. Die Anzahl der Lageklassen wurde erhöht, z. B. in der Stadt Zürich von 7 auf 9. Auch die Kapitalisierungssätze zur Berechnung des Ertragswerts von Mehrfamilienhäusern werden künftig gemeindespezifisch festgelegt.
So soll der Bewertung künftig besser widerspiegeln, wie unterschiedlich sich Immobilienpreise, Mieten und Renditen regional entwickelt haben.
Härtefallregelung: Schutz bei übermässiger Belastung
Erfreulich für viele Betroffene: Nach dem höchstrichterlichen Urteil plant der Kanton Zürich die Wiedereinführung einer umfassenden Gesetzesnorm für eine Härtefallregelung. Sie soll greifen, wenn der neue Eigenmietwert im Verhältnis zum Einkommen und Vermögen zu einer übermässigen steuerlichen Belastung führt. Eigentümerinnen und Eigentümer können ab 2026 bei Bedarf ein entsprechendes Gesuch einreichen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Die Auswirkungen der neuen Bewertungsrichtlinien sind nicht pauschal abschätzbar – sie hängen von der individuellen Immobilie ab. Grundsätzlich gilt:
- Ältere Liegenschaften profitieren von einer stärkeren Altersabschreibung.
- Zentral gelegene Immobilien (z. Stadt Zürich, Kilchberg, Winterthur) müssen tendenziell mit höheren Landwerten und Eigenmietwerten rechnen. Denken Sie da bitte auch an die provisorischen Anzahlungen an die Staats- und Gemeindesteuern 2026. Auf kantonaler und kommunaler Eben können bei einer zu tiefen Bemessung Ausgleichszinsen zu Ihren Lasten anfallen.
- Stockwerkeigentümer in grossen Gebäuden profitieren tendenziell von moderateren Anpassungen.
- Wer mit der Bewertung nicht einverstanden ist, kann eine individuelle Überprüfung beantragen. Gerne können wir Sie mit unserem Tool hierbei unterstützen.
Fazit: Ruhig bleiben, aber vorbereitet sein
Die neuen Werte werden voraussichtlich Anfang 2027 zusammen mit der Steuererklärung 2026 zugestellt. Es lohnt sich, die neue Bewertung kritisch zu prüfen und frühzeitig zu überlegen, ob ein Härtefallgesuch in Frage kommt oder ob eine individuelle Schätzung gemacht werden kann. Wir stehen Ihnen dabei gerne beratend zur Seite.
Sven Steger
Tax
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Zürich
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